IMMOBILIER: VINGT-ANS ANS DE HAUTS ET DE BAS

Le marché immobilier au Maroc a connu beaucoup de péripéties au cours de ces 20 dernières années. Le début de la décennie 2000, a été marqué par la naissance de grands groupes immobiliers, tant privés que publics notamment la création du Holding Al Omrane suite à la fusion des organismes sous tutelle de l’habitat (OST) : l’ERAC, l’ANHI, la SNEC et Attacharouk. La cadence de production augmente dès lors d’une manière exponentielle. Des milliers hectares sont ouverts à l’urbanisation et des centaines de milliers de logements sont construits. Le parc de construction global en 2000 avoisinait les 1.588.590. Les vastes programmes lancés ont permis d’améliorer l’offre en logements et le porter à quelques 5.829.560 en 2012 en croissance de 45% par rapport à 2000 avec une production annuelle moyenne de près de 150.000 logements. Le déficit global en logement a été de ce fait réduit de près de 10% durant cette période. De même, en matière de promotion de l’habitat au profit des couches sociales moyennes ou à faible revenu, de nouvelles mesures pour le financement ont été mises au point. Deux fonds de garantie ont vu le jour en 2003 : le premier (Fogaloge-Public) réservé aux fonctionnaires dont le revenu ne dépasse pas 72.000 DH par an et dont le coût du logement acquis ne dépasse pas 350.000 DH et le deuxième fonds (Fogarim), destiné aux personnes à revenu modeste et non régulier (artisans et commerçants) et dont le coût du logement ne dépasse pas 200.000DH. En 2009, on enregistre une croissance de 247% du montant des prêts accordés avec un accès à la propriété à près de 50.000 ménage.
Cette première décennie à été aussi marquée par une forte hausse des prix notamment dans les grandes villes du Royaume comme à Marrakech ou Casablanca atteignant même parfois des sommets à la limite de l’admissible. Boom immobilier C’est la période du grand boom immobilier.
Côté indicateurs le secteur bâtiments et infrastructures a contribué de façon croissante à la dynamique de développement. Le taux de contribution
à la valeur ajoutée totale à atteint 6,8% en 2009 avec une évolution moyenne annuelle de l’ordre de 11% sur la période 1999 – 2009. Les
investissements dans le secteur ont enregistré une croissance moyenne annuelle de l’ordre de 10% au cours de la même période avec un montant
global de 126,7 MMDH en 2009 soit 50% des investissements globaux. Les IDE immobiliers ont été multipliés par 16 pour représenter 33% du total des IDE en 2008 contre seulement 11% en 2000. Les encours des crédits immobiliers ont été multipliés par 6. Ils ont atteint 153 Mds de DH en 2008 contre 28 Mds de DH en 2000. Le secteur a eu aussi un effet positif sur l’amélioration des conditions de vie et d’habitat des ménages. La preuve l’indice national de développement humain INDH a progressé de 10% entre 1995 et 2005.
Tous les indicateurs sont au vert. Et les promoteurs se frottent les mains en engrangeant des marges surréalistes.
Ils visaient une clientèle plus internationale et construisaient surtout des résidences de haut standing.
La crise est passée par là Après la crise internationale de 2008, les effets sur le secteur immobilier marocain ont été ressentis. Là, la demande étrangère s’est réduite comme peau de chagrin et on se retrouve devant des milliers de logements qui ne trouvent plus d’acquéreurs et plusieurs
dizaines de promoteurs qui jettent l’éponge. Depuis, le marché immobilier au Maroc a bien changé. Les prix des biens immobiliers sont revus
à la baisse à cause d’une baisse de la demande des étrangers et un pouvoir d’achat des marocains qui ne permet pas d’écouler tous les biens de standing et de haut standing. Les indicateurs sont en berne. L’évolution des unités globales achevées baisse de 256.324 en 2009 à 224.596 en 2010. Les unités des appartements moyen et haut standing mises en chantier reculent à 14.057 contre 28.285 une année plutôt. Pour maintenir le même niveau d’activité dans le secteur, l’Etat misera sur le logement social. Le pic de la consommation de ciment a été atteint en 2011/2012 grâce au démarrage des chantiers du programme de logements sociaux à 250.000 DH. Ceci a entrainé une dynamisation du marché immobilier eu égard à l’envergure et au nombre de projets lancés dans ce cadre. En trois ans, plus d’un million d’unités sont conventionnées et près de 100.000 unités sont mises en chantiers chaque année. Là, le marché est relancé avant que le programme n’arrive à maturité quelques années plus tard. D’où la baisse mises en chantiers de logements à faible valeur immobilière se situant ainsi à 2.420 en 2014 contre 9.061 en 2010. Conscients de l’enjeu, pouvoirs publics et promoteurs changent de paradigmes.
Après avoir revu leur marge à la baisse, les promoteurs immobiliers ont aussi dû se rendre à l’évidence et revenir à des prix au mètre carré plus proche de la réalité. Selon les dires d’un membre de la FNPI, cette baisse des prix est « inévitable ». « Les acheteurs sont de plus en plus exigeants notamment lors de la négociation des prix car l’offre est devenue beaucoup plus importante que la demande », explique t-il. Les efforts entrepris ont fini par payer.

DES SIGNES DE REPRISE

D’une manière générale, le lancement des chantiers, tous types confondus montre, ces dernières années, des signes de stabilité. Par contre la production suit un trend haussier à partir de 2016. En l’espace de dix années, l’encours des crédits à l’immobilier a enregistré un accroissement important de 54%, entre 2009 et 2018. Les crédits à l’immobilier présentent depuis 2007 un taux de contribution annuel moyen de 26%. En 2018, l’Encours des Crédits à l’Immobilier a franchi le seuil de 267 MMDH, ce qui représente 31% de participation au total des Crédits à l’Economie.

Même tendance pour les IDE dans le secteur qui ont repris avec de légères fluctuations entre 2009 et 2013, pour passer, ensuite, à une variation positive de 43,6% entre 2013 et 2015. Durant l’année 2017, les IDEI ont atteint 8,79 MMDH. Le nombre d’appartements moyens et haut standing mis en chantier, s’est élevé en 2018 à 29.642 unités, le plus grand chiffre enregistré depuis 2009, avec un accroissement remarquable de 47% par rapport à 2017. Après une chute remarquable du nombre de logements sociaux à 250.000 DHS mis en chantier, l’année 2018 a enregistré une augmentation de 6% de ces unités par rapport à 2017. Sur le volet emploi, on note un maintien de tendance annuelle positive oscillant entre 966.000 et plus de 1.000.000 de personnes employées durant la dernière décennie.