Le marché locatif casablancais connaît une nouvelle poussée des prix, particulièrement dans les quartiers populaires et intermédiaires. Avec des augmentations dépassant parfois 1.000 dirhams en quelques mois, les ménages modestes peinent à trouver un logement adapté à leurs revenus. Démolitions urbaines, insuffisance de l’offre abordable et difficultés d’accès à la propriété alimentent une tension qui touche désormais une grande partie de la métropole.
Trouver un appartement à louer à Casablanca devient un véritable parcours du combattant, y compris pour les salariés disposant de revenus réguliers. Dans plusieurs quartiers traditionnellement accessibles aux classes moyennes et populaires, les loyers ont enregistré des augmentations importantes au cours des derniers mois.
Selon une enquête de Médias24, les hausses atteignent généralement 500 à 700 dirhams, et peuvent dépasser 1.000 à 1.200 dirhams dans certains secteurs particulièrement recherchés, comme Nassim.
Des appartements proposés autour de 2.500 dirhams il y a un an se négocient désormais entre 3.000 et 3.500 dirhams. Dans d’autres quartiers, les logements autrefois accessibles à 3.000 dirhams atteignent fréquemment 4.000 dirhams.
Asaad Sadqi, président de l’Association régionale des agences immobilières de Casablanca-Settat, estime que les loyers ont augmenté d’au moins 10% en un trimestre, avec des progressions plus importantes dans les zones où la demande est particulièrement forte.
Les démolitions accentuent la pression locative
Parmi les facteurs expliquant cette situation figure l’accélération des opérations de démolition et de restructuration urbaine, notamment dans l’ancienne médina.
Les chantiers liés au projet de l’avenue Royale et au traitement de l’habitat menaçant ruine ont entraîné le déplacement de nombreux ménages, dont une partie doit trouver un logement temporaire sur le marché locatif privé.
Le programme de l’avenue Royale prévoit notamment la démolition de 15.000 constructions et le relogement d’environ 16.000 familles.
Plus de 16.550 appartements sociaux sont programmés dans le quartier Nassim, à Hay Hassani, pour accueillir les ménages concernés.
Mais les délais de réalisation créent une période transitoire durant laquelle les familles évacuées doivent se loger par leurs propres moyens. Une première opération portant sur 750 appartements prévoit ainsi la délivrance des permis d’habiter et des titres fonciers individuels au plus tard en juin 2027.
Cette demande supplémentaire se concentre notamment sur les quartiers populaires et intermédiaires, déjà confrontés à une pénurie de logements disponibles.
Le logement neuf abordable disparaît progressivement
La crise locative est également alimentée par les transformations du marché de la promotion immobilière.
Sous l’effet de la hausse du coût du foncier, les nouveaux programmes résidentiels se concentrent davantage sur les segments moyen supérieur et haut standing, au détriment des logements accessibles aux ménages modestes.
L’expert immobilier Amine Mernissi souligne ainsi la quasi-disparition, dans le neuf à Casablanca, des appartements proposés entre 700.000 et 800.000 dirhams.
Dans les secteurs centraux, les prix atteignent désormais 24.000 à 25.000 dirhams le mètre carré, et dépassent 30.000 dirhams dans le périmètre de Casablanca Finance City.
À ce dernier niveau de prix, un appartement de 60 m² représente un investissement de 1,8 million de dirhams, hors frais annexes.
Cette évolution limite mécaniquement les possibilités d’accession à la propriété et maintient davantage de ménages sur le marché locatif.
L’aide au logement peine à répondre aux besoins casablancais
Le programme national d’aide directe au logement, destiné à faciliter l’acquisition d’une résidence principale, rencontre également les limites de l’offre disponible dans la métropole.
Le dispositif prévoit une aide de 100.000 dirhams pour les logements dont le prix ne dépasse pas 300.000 dirhams TTC, et de 70.000 dirhams pour ceux compris entre 300.000 et 700.000 dirhams TTC.
Or, les professionnels soulignent la rareté des logements neufs correspondant à ces catégories de prix dans Casablanca.
À l’échelle nationale, le programme comptait plus de 105.000 bénéficiaires en juin 2026, mais le Grand Casablanca n’occupait que le quatrième rang des territoires bénéficiaires, derrière Fès, Berrechid et Meknès.
Le décalage entre les plafonds du dispositif et les prix effectivement pratiqués dans la métropole contribue à limiter son efficacité locale.
Plus de 117.000 logements vacants dans la commune
La tension locative apparaît d’autant plus paradoxale que Casablanca dispose d’un important parc immobilier inoccupé.
Selon le Recensement général de la population et de l’habitat de 2024, la commune compte 1.090.653 logements urbains, dont 10,75% sont vacants.
Cela représente environ 117.200 logements inoccupés, alors même que de nombreux ménages éprouvent des difficultés à trouver un appartement.
Ce stock ne constitue pas nécessairement une offre immédiatement mobilisable. Mais son importance pose la question des mécanismes permettant de remettre une partie de ces logements sur le marché.
Le Maroc ne dispose pas actuellement d’une taxe spécifiquement destinée à pénaliser la vacance résidentielle. Les rapports locatifs restent par ailleurs encadrés par la loi 67-12 de 2013.
Pour les professionnels, l’amélioration de la situation passe notamment par une augmentation de l’offre accessible, une meilleure mobilisation du parc existant et une évolution du cadre régissant la location.
Des propriétaires de plus en plus sélectifs
La raréfaction des biens disponibles modifie également les conditions d’accès au logement.
Face à plusieurs candidats pour un même appartement, les propriétaires multiplient les exigences : justificatifs de revenus, stabilité professionnelle, garanties financières et parfois préférences liées à la composition du ménage.
L’enquête de Médias24 rapporte notamment le cas d’un salarié casablancais de 45 ans, vivant avec sa mère âgée, qui a progressivement porté son budget locatif de 2.500 à 4.000 dirhams sans parvenir à trouver un logement.
Après trois mois de recherches infructueuses, il a finalement dû renoncer à son projet. Sa mère a rejoint le domicile de sa fille tandis que lui-même s’est orienté vers une solution de colocation.
Une situation qui illustre les difficultés croissantes rencontrées par les ménages ne disposant ni des moyens d’accéder à la propriété ni des garanties désormais exigées sur un marché locatif fortement déséquilibré.
La flambée des loyers à Casablanca révèle un déséquilibre structurel entre la production immobilière et les besoins réels des ménages.
Le marché continue de produire des logements, mais une part croissante de cette production se situe dans des catégories de prix difficilement accessibles aux classes moyennes et populaires. Dans le même temps, les ménages qui ne peuvent plus acheter restent locataires plus longtemps, limitant la rotation du parc existant.
Les opérations de démolition et de relogement ajoutent une pression supplémentaire sur un marché déjà saturé, tandis que plus de 117.000 logements demeurent vacants dans la commune.
Cette situation soulève une question centrale pour les politiques urbaines : la crise du logement à Casablanca relève-t-elle uniquement d’un déficit de construction ou également d’une mauvaise adéquation entre le parc immobilier disponible, son prix et les besoins de la population ?
L’enjeu dépasse ainsi la seule augmentation de l’offre neuve. Il concerne aussi la mobilisation des logements existants, l’adaptation des dispositifs publics aux prix pratiqués localement et la reconstitution d’un véritable segment résidentiel abordable au cœur de la métropole.
