Le marché immobilier marocain montre, depuis la fin de l’année 2025, des signes clairs de reprise. Après une année 2024 marquée par l’attentisme et la prudence des investisseurs, les volumes de transactions repartent nettement à la hausse, accompagnés d’une progression modérée des prix, selon les dernières données publiées conjointement par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). Reste une question centrale : s’agit-il d’un véritable nouveau cycle ou d’une phase de stabilisation après un creux conjoncturel ?
Des transactions en forte hausse au troisième trimestre 2025
Au troisième trimestre 2025, l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) progresse de 1,1% en glissement annuel, tandis que le volume global des transactions bondit de 26,6%. Sur un trimestre, les prix augmentent de 1,2% et les transactions de 14%, traduisant un retour marqué de la liquidité sur le marché.
La dynamique est particulièrement visible dans le segment professionnel, où les transactions enregistrent une progression spectaculaire de 56,2% sur un an. Le résidentiel, moteur traditionnel du marché, affiche également une hausse solide des volumes, à +25,7%, confirmant le regain d’intérêt des ménages et des investisseurs.
Contrairement aux phases de surchauffe observées lors de cycles précédents, cette reprise des volumes s’accompagne d’une évolution contenue des prix, suggérant davantage une normalisation progressive qu’une tension spéculative.
Une méthodologie robuste pour mesurer les prix
Les résultats s’appuient sur une méthodologie fondée sur les ventes répétées, similaire à celle de l’indice Case-Shiller. L’IPAI est construit à partir de plus de 4 millions d’enregistrements issus des bases de données de l’ANCFCC, couvrant 83 conservations foncières à l’échelle nationale. Les ventes partielles, donations et transferts hors marché sont exclues, garantissant que l’indice reflète des prix effectivement transactés, et non des prix affichés.
Cette approche renforce la crédibilité des données et permet d’isoler la variation réelle des prix, indépendamment de l’effet qualité des biens.
Résidentiel : l’appartement confirme son rôle de valeur refuge
Dans le détail, le segment résidentiel joue pleinement son rôle stabilisateur. Les prix y progressent de 1,5% en glissement annuel, tandis que les volumes augmentent de 25,7%. L’appartement apparaît comme l’actif le plus résilient, avec une hausse des prix de 1,5% et des transactions en progression de 15,7% sur le trimestre.
Les villas affichent un profil différent : les prix reculent légèrement de 0,8%, mais les volumes explosent, avec une hausse de 62,3% sur un an. Ce décalage suggère un ajustement préalable des valorisations, ayant facilité le retour des acheteurs sur ce segment plus coûteux.
Cette configuration traduit un arbitrage clair des ménages vers des actifs jugés plus liquides et plus accessibles, dans un contexte de taux d’intérêt encore élevés, malgré une stabilisation de la politique monétaire.
Des dynamiques régionales contrastées
La reprise immobilière n’est pas uniforme sur l’ensemble du territoire. Rabat se distingue par une surperformance, avec une hausse des prix de 3,2% et des transactions en progression de 27,4%. Casablanca, principal marché du pays, enregistre une augmentation plus modérée des prix (+1,2%), mais conserve une dynamique solide des volumes (+23,7%).
En termes de prix au mètre carré en 2025, Rabat conserve une prime, autour de 14.500 dirhams/m² pour les appartements, contre 13.900 dirhams/m² à Casablanca. Marrakech se situe autour de 13.000 dirhams/m², portée par la demande étrangère, tandis que Tanger et Agadir affichent des niveaux inférieurs, reflétant des déterminants économiques et fonciers différents.
Cette hiérarchie traduit des facteurs structurels distincts : centralité administrative et pouvoir d’achat à Rabat, profondeur et diversification économique à Casablanca, attractivité touristique et internationale à Marrakech, ou encore expansion foncière à Tanger.
Consolidation plutôt que changement de cycle
Les perspectives esquissées par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC pointent vers une année 2025 placée sous le signe de la consolidation. L’investissement locatif demeure un moteur important, soutenu par une inflation modérée et des taux désormais stabilisés.
Des risques subsistent toutefois. Les coûts de construction, sensibles aux perturbations des chaînes d’approvisionnement, pourraient peser sur l’offre à moyen terme. Surtout, la durabilité de la reprise des volumes devra être confirmée sur plusieurs trimestres pour valider l’hypothèse d’un véritable nouveau cycle immobilier.
À ce stade, le marché semble donc évoluer dans une phase de normalisation active, marquée par le retour de la liquidité et une progression mesurée des prix, plutôt que dans une dynamique de surchauffe. Une trajectoire qui, si elle se confirme, pourrait poser les bases d’un cycle plus équilibré et plus durable.
Avec Le360