Logement neuf: les coûts de production éloignent l’offre du pouvoir d’achat des Marocains
Le marché marocain du logement neuf se retrouve pris entre deux limites difficiles à rapprocher : un coût minimal de production de plus en plus élevé et un prix maximal dicté par la capacité financière des ménages. Une analyse du magazine Challenge, décrit ce décalage qui fragilise particulièrement l’offre destinée à la classe moyenne.
L’architecte et expert immobilier Imad Dahmani souligne que le foncier, les études, la construction, les équipements, la fiscalité et le financement s’additionnent avant même la commercialisation. À ces charges s’ajoute le coût du temps : chaque retard d’autorisation ou de chantier immobilise du capital et réduit la marge de manœuvre du promoteur.
La stabilité moyenne des prix masque la difficulté du neuf
Au deuxième trimestre 2026, l’Indice des prix des actifs immobiliers a augmenté de 0,7 % sur un trimestre, tandis que les transactions ont rebondi. Mais ces indicateurs portent principalement sur les biens existants et ne traduisent pas entièrement l’économie de la construction neuve.
Pour les nouveaux projets, l’équation devient plus tendue dans les grandes agglomérations. Réduire le prix de vente sans agir sur le foncier, les délais et le financement risque de rendre certaines opérations impossibles, alors qu’une hausse des tarifs écarterait une partie des acheteurs.
L’aide au logement ne suffit pas si l’offre manque
Le programme d’aide directe au logement comptait plus de 105.000 bénéficiaires à la fin du premier semestre 2026. Ce soutien facilite l’accès à la demande, mais il ne peut produire pleinement ses effets que si des logements sont effectivement disponibles dans les tranches de prix ciblées.
Imad Dahmani plaide pour des formats plus compacts ou modulables, adaptés aux jeunes actifs, étudiants, seniors et familles monoparentales. Il propose également de mobiliser davantage le foncier public, de maîtriser la densification et d’accélérer les procédures.
Repenser le foncier plutôt que rogner sur la qualité
Parmi les pistes citées figurent des mécanismes inspirés du Bail réel solidaire français, qui dissocie la propriété du terrain de celle du bâti, ou du Shared Ownership britannique, fondé sur une acquisition progressive. L’objectif est de diminuer le coût d’accès sans sacrifier la qualité d’usage.
Le vrai défi n’est donc plus seulement de solvabiliser l’acheteur. Il consiste à produire une offre compatible avec ses revenus. Sans réforme des coûts et des délais, l’aide publique risque de soutenir une demande qui ne trouve pas suffisamment de logements correspondants.
