Amicales immobilières : un modèle ancien face à la question du logement abordable
Alors que les prix des terrains continuent de grimper et que l’offre de logements accessibles ne suit pas la demande, les amicales immobilières reviennent dans le débat. Longtemps adoptées par les classes moyennes, elles montrent aujourd’hui leurs limites mais conservent un potentiel important, relève Challenge. Nawfal Bellakhdar, directeur général d’Akare.ma, estime que leur évolution pourrait en faire un levier de régulation du marché immobilier et un moyen de faciliter l’accès à la propriété.
Dans un contexte marqué par la hausse des coûts fonciers et un ralentissement des projets classiques de promotion immobilière, ces structures coopératives suscitent à nouveau l’intérêt. Grâce à la mutualisation des contributions et à l’absence de marge commerciale, elles ont permis à de nombreux ménages d’acquérir leur premier logement. Elles attirent aujourd’hui particulièrement les primo-accédants, fragilisés par le renchérissement du crédit et l’augmentation générale des prix.
Ce regain d’intérêt met en évidence un problème structurel. Les amicales ont longtemps été une solution efficace pour les ménages capables d’épargner progressivement, sans recourir immédiatement au financement bancaire. Dans un marché où le coût final devient difficilement supportable, ce système collectif reste l’un des rares moyens permettant de réduire sensiblement le prix d’acquisition.
D’un point de vue économique, le modèle garde plusieurs avantages : absence d’impôt sur les sociétés, exonération de TVA et non-application d’une marge promoteur. Bellakhdar signale que, cumulés, ces éléments permettent de réduire le coût de revient, pouvant aboutir à des baisses allant jusqu’à 50 % lorsque l’ensemble des économies sont prises en compte. Dans les faits, le prix final peut être inférieur de 20 à 30 % à celui du marché. Ce modèle fait également intervenir un large réseau d’acteurs : architectes, bureaux d’études, entreprises de construction et sous-traitants. Sans être de véritables opérations commerciales, ces projets créent de l’activité et de l’emploi.
Mais plusieurs fragilités persistent. Retards de travaux, tensions entre adhérents, erreurs de gestion, défaillance d’entreprises intervenantes ou interruption des chantiers sont régulièrement observés. Selon Bellakhdar, ces difficultés tiennent souvent à l’absence d’un encadrement adapté. Il considère que le cadre juridique actuel n’est plus adapté à la réalité du terrain.
Pour restaurer la confiance, il propose de limiter la taille des projets afin de conserver une structure à échelle humaine. Il recommande également de distinguer clairement les amicales destinées à l’habitation principale et celles destinées à l’investissement, les premières devant bénéficier de règles plus flexibles. Il suggère aussi de fixer des délais maximums, afin d’éviter les opérations trop longues, ainsi que d’harmoniser les règles juridiques afin d’éviter les abus, notamment la création d’amicales à visée spéculative.
Malgré les imperfections constatées, le modèle conserve une utilité réelle dans un marché où les logements abordables tendent à se raréfier. Bellakhdar souligne qu’il permet souvent d’acquérir un logement plus grand ou mieux situé que les produits proposés par les promoteurs traditionnels, tout en répartissant les paiements sur plusieurs années. Les amicales constituent aussi une réponse pour des terrains difficiles à exploiter ou restés invendus, ainsi que pour des projets jugés insuffisamment rentables par les acteurs privés, tout en avertissant contre les risques de dérives spéculatives.
Avec Challenge
