Copropriété : la conciliation devient un passage obligé avant toute action en justice
L’entrée en vigueur de la loi n°30-24, modifiant la loi n°18-00 relative à la copropriété des immeubles bâtis, introduit un changement majeur dans la gestion des litiges au sein des résidences collectives. Désormais, toute action judiciaire engagée par le syndic devra être précédée d’une tentative de conciliation, consacrant le règlement amiable comme principe prioritaire.
Cette réforme marque une évolution significative du cadre juridique marocain de la copropriété. En instaurant l’obligation de dialogue préalable, le législateur entend apaiser les tensions entre copropriétaires, réduire le recours systématique aux tribunaux et promouvoir une gestion plus responsable et préventive des immeubles, souligne le magazine Challenge.
Jusqu’à présent, les différends liés aux impayés de charges, à l’usage des parties communes ou au non-respect du règlement intérieur donnaient fréquemment lieu à des procédures judiciaires, souvent longues et coûteuses. La nouvelle loi rompt avec cette logique en imposant une phase de conciliation, plaçant l’échange et la recherche de compromis au cœur du processus.
Pour Dalila Ennaciri, présidente de l’Association marocaine de la copropriété et fondatrice de Gestis, cette orientation traduit une maturation du mode de gouvernance des copropriétés. Elle permet de passer d’une approche répressive à une logique de prévention, où la communication et la pédagogie jouent un rôle central dans la résolution des conflits.
Concrètement, cette obligation modifie en profondeur les pratiques professionnelles des syndics. Ceux-ci ne peuvent plus se limiter à constater un manquement et à saisir le tribunal. Ils doivent désormais organiser une démarche formelle de conciliation, traçable et documentée, avec le copropriétaire concerné. Le rôle du syndic s’en trouve renforcé, évoluant vers celui de médiateur chargé de préserver l’équilibre collectif au sein de la résidence.
L’amendement de l’article 13 de la loi 18-00 élargit le champ de la conciliation à l’ensemble des litiges susceptibles de survenir en copropriété, qu’il s’agisse des impayés, des travaux non autorisés, de l’occupation abusive des parties communes ou du non-respect des règles de vie collective. Dans de nombreux cas, ces conflits trouvent leur origine dans un déficit de communication plutôt que dans une volonté délibérée de nuire.
En favorisant le dialogue, la réforme vise également à responsabiliser les copropriétaires. La conciliation permet d’expliquer les conséquences concrètes des comportements individuels, notamment l’impact des impayés sur la trésorerie, l’entretien des équipements et la viabilité financière de l’immeuble. Cette approche pourrait, à terme, limiter la récurrence des litiges et améliorer le climat social au sein des résidences.
Sur le plan juridique, la tentative de conciliation devient une condition de recevabilité de l’action en justice. À défaut, le syndic s’expose à un rejet de sa demande par le tribunal, avec des conséquences directes sur le fonctionnement de la copropriété. Cette exigence impose une rigueur accrue dans la conduite des démarches amiables et dans la conservation des preuves attestant de leur réalité.
La réforme présente toutefois certaines zones d’ombre. Le texte ne précise ni les délais applicables ni les modalités détaillées de la conciliation, laissant une marge d’interprétation aux praticiens. Dans ce contexte, l’efficacité du dispositif dépendra largement de la bonne foi des parties et de la capacité des syndics à instaurer un cadre de dialogue crédible et équilibré.
En consacrant la conciliation préalable comme étape obligatoire, la loi n°30-24 redéfinit en profondeur la gestion des copropriétés au Maroc. Elle ouvre la voie à une gouvernance plus participative et apaisée, à condition que les acteurs concernés s’approprient pleinement cet outil et en assurent une mise en œuvre rigoureuse.
Avec Challenge
